700원으로 수억 원을 지키는 법

새 전셋집을 구하거나 내 집 마련의 꿈을 이룰 때, 계약서를 쓰는 순간은 설렘과 긴장이 교차합니다. 중개인이 내미는 두툼한 서류 뭉치 속에서 설명만 듣고 "여기 도장 찍으세요"라는 말에 따르는 경우가 많습니다.

하지만 '설마 별일 있겠어?' 하는 그 순간의 방심이 평생 모은 자산을 위협할 수 있습니다. 최근 기승을 부리는 전세 사기나 깡통 전세의 비극은 대부분 '서류 확인 소홀'에서 시작되기 때문입니다.

오늘 이야기할 문서는 부동산의 얼굴이자 신분증인 '등기부등본(등기사항전부증명서)'입니다. 열람 수수료 단돈 700원(인터넷 기준). 이 작은 돈으로 수억 원의 자산을 지키는 '부동산 독해력'을 길러보겠습니다.

 

표제부: 집의 겉모습, 위반 건축물은 없는가?

등기부등본은 크게 세 파트로 나뉩니다. 첫 번째는 '표제부(Title Section)'입니다. 사람으로 치면 이름, 주소, 키, 몸무게 같은 기본 정보가 적혀 있습니다.

여기서 꼭 확인해야 할 것은 '주소'와 '건물 용도'입니다. 내가 계약하려는 집의 동·호수가 등기부와 정확히 일치하는지 봐야 합니다. 간혹 현관문 호수와 공부상 호수가 뒤바뀐 경우가 있어 나중에 법적 보호를 못 받을 수 있습니다.

또한 '근린생활시설'로 되어 있는데 주거용으로 불법 개조한 집은 아닌지 확인해야 합니다. 이런 집은 전세 자금 대출이 나오지 않거나, 나중에 이행강제금을 물게 될 수도 있습니다.


갑구(甲): 진짜 주인은 누구인가?

두 번째 '갑구(Ownership Section)'는 소유권에 관한 기록입니다. 즉, "이 집의 진짜 주인이 누구냐"를 보여줍니다.

가장 먼저 확인할 것은 '계약하러 나온 사람'과 '갑구의 소유자'가 일치하는지 신분증을 대조하는 것입니다. 대리인이 왔다면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

더 중요한 것은 소유권 외의 무서운 단어들입니다. '가압류', '가처분', '가등기', '경매개시결정'. 갑구에 이런 단어가 하나라도 적혀 있다면, 아무리 집이 마음에 들어도 그 계약은 멈춰야 합니다. 소유권 분쟁이 진행 중이거나 빚잔치가 시작된 집이라는 뜻이기 때문입니다.


을구(乙): 빚은 얼마나 있는가?

세 번째 '을구(Rights Other Than Ownership)'는 소유권 이외의 권리, 즉 '빚'을 보여줍니다. 전세 계약 시 가장 눈여겨봐야 할 곳입니다.

주로 은행에서 대출을 받을 때 설정하는 '근저당권'이 여기에 기록됩니다. 집주인이 집을 담보로 얼마를 빌렸는지 알 수 있죠. 안전한 계약의 황금 비율은 [집주인의 대출금 + 내 보증금]이 집값의 70%를 넘지 않는 것입니다.

만약 을구가 깨끗하다면(기록 사항 없음) 빚이 없는 아주 안전한 집입니다. 하지만 근저당이 과도하게 잡혀 있다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못할 확률이 매우 높습니다.


이미지: 대법원 인터넷 등기소 메인 화면

(▲ 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있는 등기부등본 예시입니다.)


"오늘 날짜로 떼어주세요"

마지막 팁은 '시점'입니다. 등기부등본은 살아있는 생물과 같습니다. 어제까지만 해도 깨끗했던 집에, 오늘 아침 주인이 몰래 대출을 받을 수도 있습니다.

따라서 계약금을 보낼 때 한 번, 잔금을 치르는 날 아침에 또 한 번, 그리고 전입신고를 마친 직후에 한 번 더 확인하는 것이 정석입니다. 중개인에게 "오늘 날짜, 현재 시각으로 발급된 등본을 보여주세요"라고 당당하게 요구하세요.

꼼꼼하게 서류를 들여다보는 당신의 눈빛이, 사기꾼들이 가장 두려워하는 방패입니다.